Umowy dotyczące nieruchomości, a prawa konsumentów

Zgodnie z art. 221 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 roku – Kodeks cywilny (t.j. Dz. U. z 2024 r., poz. 1061 z późn. zm.), dalej również „KC”, za konsumenta uważa się osobę fizyczną dokonującą z przedsiębiorcą czynności prawnej niezwiązanej bezpośrednio z jej działalnością gospodarczą lub zawodową. Z kolei, zgodnie z art. 431 powyższej ustawy przedsiębiorcą jest osoba fizyczna, osoba prawna i jednostka organizacyjna, o której mowa w art. 331 § 1 KC, prowadząca we własnym imieniu działalność gospodarczą lub zawodową.

W sytuacji, gdy strony czynności prawnej (np. umowy sprzedaży dotyczącej lodówki, pralki, obuwia) spełniają wyżej wymienione kryteria to ustawą określającą prawa przysługujące konsumentowi oraz obowiązki przedsiębiorcy zawierającego umowę z konsumentem, jest przede wszystkim ustawa z dnia 30 maja 2014 roku o prawach konsumenta
(t.j. Dz. U. z 2024 r., poz. 1796 z późn. zm.), dalej również „PrKonsU”. W związku z powyższym przykładowo zawierając umowę na odległość (np. przez internet) lub będąc nabywcą wadliwie działającego towaru to źródłem uprawnień konsumentów – co do zasady - jest wyżej wymieniona ustawa. Niemniej, istnieje katalog spraw wyłączonych spod zastosowania ustawy PrKonsU, między innymi dotyczących nieruchomości.

Zgodnie z art. 4 ust. 1 PrKonsU przepisów ustawy nie stosuje się do umów dotyczących ustanawiania, nabywania i przenoszenia własności nieruchomości lub innych praw do nieruchomości oraz do umów dotyczących najmu pomieszczeń do celów mieszkalnych, z wyjątkiem przepisów rozdziału 2, które stosuje się, jeżeli odrębne przepisy nie stanowią inaczej. W związku z treścią powyższej regulacji przepisów ustawy o prawach konsumenta nie stosuje się – zasadniczo – do umów dotyczących ustanawiania, nabywania i przenoszenia własności nieruchomości lub innych praw do nieruchomości. Pod pojęciem nieruchomości należy rozumieć – zgodnie z treścią art. 46 § 1 KC – części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności. Co istotne, jeżeli została założona księga wieczysta, obowiązuje zasada „jedna księga wieczysta – jedna nieruchomość”[1]. Ponadto, art. 4 ust. 1 PrKonsU odnosi się również do praw na nieruchomości, przy czym w tej materii należy w szczególności wskazać ograniczone prawa rzeczowe, a zatem użytkowanie, służebność, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu oraz hipotekę oraz inne prawo do nieruchomości to jest użytkowanie wieczyste.

Podkreślenia wymaga, iż przedmiotowy art. 4 ust. 1 PrKonsU stanowi implementację przepisów art. 3 ust. 3 lit. e i f dyrektywy Parlamentu Europejskiego i Rady 2011/83/UE z dnia 25 października 2011 roku w sprawie praw konsumentów i ustawodawca polski posłużył się terminologią zawartą w tej dyrektywie. I tak, przepis ten odnosi się do umów dotyczących:

- ustanawiania własności nieruchomości. Pod pojęciem „ustanawiania własności nieruchomości” należy rozumieć umowę przenoszącą własność lokalu jako części składowej nieruchomości, który staje się odrębnym od nieruchomości gruntowej lub budynkowej przedmiotem własności[2].

- nabywania i przenoszenia własności nieruchomości. Zgodnie z art. 155 § 1 KC umowa sprzedaży, zamiany, darowizny, przekazania nieruchomości lub inna umowa zobowiązująca do przeniesienia własności rzeczy co do tożsamości oznaczonej przenosi własność na nabywcę, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej albo że strony inaczej postanowiły. Zasadą zatem jest – w polskim systemie prawnym – przenoszenie własności nieruchomości na podstawie umowy tzw. zobowiązująco – rozporządzającej. Niemniej – oprócz wyżej wymienionej kategorii umów – w zakresie nieruchomości możemy spotkać także umowy wyłącznie zobowiązujące oraz umowy stricte rozporządzające. Należy uznać, że przepisów ustawy o prawach konsumenta nie stosuje się (z wyjątkiem Rozdziału 2) do umów zobowiązująco – rozporządzających, rozporządzających (przenoszących własność nieruchomości), a także do umów wyłącznie zobowiązujących do przeniesienia własności nieruchomości[3].

Biorąc pod uwagę powyższe należy dojść do przekonania, iż co do zasady przepisy ustawy o prawach konsumenta nie mają zastosowania do umów zawieranych przez deweloperów z nabywcami, którym w rozumieniu art. 22¹KC przysługuje status konsumenta. W związku z powyższym, zarówno umowa deweloperska – w rozumieniu art. 5 pkt 6) ustawy z dnia 20 maja 2021 roku o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Fundusz Gwarancyjnym[4], zwana również „ustawą deweloperska” - jak i inne umowy wskazane w art. 2, 3 i 4 powyższej ustawy są objęte zakresem art. 4 ust. 1 PrKonsU[5]. Ponadto, w Rozdziale 4 (Obowiązki dewelopera przed zawarciem umowy, której celem jest przeniesienie własności lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego) powyższej ustawy znajduje się katalog obowiązków dewelopera stanowiący lex specialis względem Rozdziału 2 PrKonsU i zgodnie z zasadą lex specialis derogat legi generali należy przyznać pierwszeństwo regulacjom ustawy deweloperskiej. Natomiast przepisy Rozdziału 2 PrKonsU należy stosować do umów przenoszących własność nieruchomości zawieranych przez przedsiębiorcę z konsumentem, do których nie stosuje się przepisów ustawy deweloperskiej (np. w przypadku umów dotyczących nieruchomości niezabudowanej lub lokalu użytkowego/niemieszkalnego).

Fakt, że przepisów PrKonsU nie stosuje się do umów wymienionych w art. 4 ust. 1 tej ustawy nie oznacza, że konsumenci są pozbawieni ochrony prawnej w przypadku jakichkolwiek wad nieruchomości. W takiej sytuacji źródłem uprawnień konsumenckich jest przede wszystkim ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 roku – Kodeks cywilny, a w szczególności przepisy dotyczące rękojmi za wady (art. 556 i nast. KC).

Co ważne, wyłączenie z art. 4 ust. 1 PrKonsU nie będzie miało zastosowania do umów pośrednictwa (art. 179b i art. 180 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami[6]) w obrocie nieruchomościami zawieranych przez konsumentów z przedsiębiorcami (np. do umowy zawartej poza lokalem przedsiębiorstwa stosuje się przepisy Rozdziału 4 PrKonsU) oraz umów rezerwacyjnych zawartych z deweloperem (art. 29 ust. 2 ustawy deweloperskiej), gdyż nie są to umowy dotyczące ustanawiania, nabywania i przenoszenia własności nieruchomości lub innych praw do nieruchomości, przy czym w przypadku umów rezerwacyjnych należy mieć na uwadze, że przepisy ustawy deweloperskiej stanowią lex specialis względem rozwiązań ogólnych o prawach konsumenta.

Warte podkreślenia jest, że omawiany art. 4 ust. 1 PrKonsU nie wyłącza stosowania przepisów PrKonsU do umów o budowę nowych budynków i istotnej przebudowy istniejących budynków, które są wyłączone z zakresu stosowania dyrektywy 2011/83/UE zgodnie z art. 3 ust. 3 lit. f tej dyrektywy. Ustawodawca polski zadecydował przyjąć rozwiązania zawarte w dyrektywie 2011/83/UE także do umów o roboty budowlane, co jest zgodne z motywem 13 preambuły dyrektywy.

Z zakresu zastosowania PrKonsU wyłączone zostały również umowy obligacyjne dotyczące najmu pomieszczeń do celów mieszkalnych. Zgodnie z art. 659 § 1 KC przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu czynsz.
Art. 4 ust. 1 PrKonsU dotyczy umów najmu, których przedmiotem jest pomieszczenie do celów mieszkalnych, przy czym PrKonsU nie definiuje tego pojęcia. Niemniej, zgodnie z art. 2 ust. 2 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 roku o własności lokali[7]samodzielnym lokalem mieszkalnym, w rozumieniu ustawy, jest wydzielona trwałymi ścianami w obrębie budynku izba lub zespół izb przeznaczonych na stały pobyt ludzi, które wraz z pomieszczeniami pomocniczymi służą zaspokajaniu ich potrzeb mieszkaniowych. Natomiast, art. 2 ust. 1 pkt 4) ustawy z dnia 21 czerwca 2001 roku o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego[8]stanowi, iż poprzez „lokal” należy rozumieć lokal służący do zaspokajania potrzeb mieszkaniowych, a także lokal będący pracownią służącą twórcy do prowadzenia działalności w dziedzinie kultury i sztuki, przy czym zgodnie z treścią tego przepisu lokalem nie jest pomieszczenie przeznaczone do krótkotrwałego pobytu osób, w szczególności znajdujące się w budynkach internatów, burs, pensjonatów, hoteli, domów wypoczynkowych lub w innych budynkach służących do celów turystycznych lub wypoczynkowych. Co istotne, przepisy PrKonsU będą miały zastosowanie do umów dzierżawy nieruchomości.[9]

16.07.2025